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임차인이 전세를 구하고 전세보증금 반환보증보험(약칭: 전세보증보험)을 가입하면, 나의 전세금은 지키겠구나 하고 마음을 놓을 수 있는데요, 전세보증보험에 가입해도 지급이 거절되는 사례가 있다는 걸 아시는지요? 전세보증보험 가입을 해도 보증보험회사에서 전세금 지급을 거절하거나 보류하는 경우가 있습니다. 임차인이라면 반드시 유의해야 할 사항들이니 전세보증보험 가입했다고 안심하지 말고, 특히 사회 경험이 부족한 청년들이 당하는 경우가 많으므로 아래 내용 명심해서 피 같은 돈 꼭 지키시기 바랍니다. 전세 보증보험 가입 가능여부가 궁금하신 분은 아래 내용 참고 하세요.
1. 대항력과 우선변제권을 상실한 사례
대항력 및 우선변제권 상실의 대표적 사유로는 임차인들이 전세계약 기간 동안 다른 주소지로 무단전출해서 지급이 거절되는 경우가 가장 많습니다. 그러므로 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 되었을 때, 허그에서 받을 수 있다는 생각에 다른 집을 먼저 구하고 주소를 옮기면 절대로 안 됩니다.
대항력을 유지하려면 그 집 주소에 전입을 하고 점유를 하고 있어야 합니다. 대항력을 상실하면, 살고 있는 집이 경매 넘어갔을 경우, 법원한테 ‘내 돈 먼저 줘’ 할 수도 없고 낙찰자에게 ‘내 돈 안 주면 이 집에서 안 나가’ 할 수도 없습니다. 그냥 쫓겨나야 합니다. 보증보험회사에서 임차인에게 전세금 반환청구권(집주인에게 내 전세금 돌려줘 할 수 있는 권리)을 양도받고, 전세금을 주는 건데, 대항력이 없으므로 전세금 반환청구권을 가져와도 대항력을 상실했으므로 보증회사에서 전세금 지급을 거절하는 것입니다. 즉, 자신의 권리를 못 지켰으므로 책임지지 않는다는 거예요. 그러므로 반드시 '임차권등기명령' 완료 시까지 이사를 가고 주소를 빼는 일은 절대 없어야 합니다.
※ 주의할 점(전세 사기 당하지 않는 법)
임차인의 대항력과 우선변제권은 현 임대인에게 주장할 수 있는 것입니다. 그런데 간혹 잔금일에 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 동시진행이라는 것인데요, 집주인 A가 B에게 집을 팔고, 임차인 잔금일에 등기를 넘겨버리는 것입니다. 그러면 그 집의 주인은 B가 되는 것이고, 임차인의 대항력은 전입신고를 한 다음날 0시에 대항력이 생깁니다. 그러니까 임차인은 새 주인인 B에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
이게 바로 전형적인 전세 사기 수업인데요, A는 나몰라라 도망간 상황이고, 이런 경우 허그가 전세금을 보증해 주지 않습니다. 피해는 고스란히 임차인이 지게 되는 것이지요.
이런 상황을 방지하려면 전세계약을 체결할 때 특약 사항을 꼭 넣어야 합니다. '전세 잔금일 다음날까지 일체의 근저당, 제한물권 등을 설정하지 아니한다'(쉬운 말로 집주인이 대출받지 않는다)는 특약을 넣으시기 바랍니다.
2. 보증금 효력 미발생
허그에서 안심전세대출을 받는 경우, 임차인이 대출 실행일에(잔금날) 전입신고와 확정일자를 받지 않은 상태에서 선순위 근저당이 설정되는 사례가 대표적입니다. 임차인은 이사 당일 주택을 인도받고 전입신고를 해도 다음날 0시에 대항력이 생깁니다.
그런데, 이사한 후 방심하다가 전입신고를 며칠 뒤에 하는 경우가 있는데, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받게 되면 근저당권이 선순위로 설정됩니다. 임차인의 대항력에 앞서 근저당권이 설정이 되면 임차인은 후순위로 밀려나서 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이럴 경우 허그는 임차인이 반드시 해야 할 일을 하지 않았으므로 전세금을 보증해 주지 않습니다.
그러므로 허그의 안심전세대출을 받는 경우에는 꼭 대출실행일이 주택을 인도받고, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 최근 전입신고를 며칠 늦게 했지만, 그 뒤에 근저당권이 설정되었는데도 허그가 대출 실행일 당일에 해야 할 것을 하지 않았다는 이유로 지급거절을 한 사례가 있습니다. 반드시 꼭 대출 실행일에 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자를 받으시기 바랍니다.
3. 사기 또는 허위로 전세 계약
쉽게 말하면 보증 한도를 맞추기 위해 다운 계약서를 작성하거나 업계약서를 작성하면 안 됩니다. 예를 들어 보증금 한도가 3억이라고 했을 때, 이사 가고 싶은 집이 3억 3천인 경우가 있습니다. 이 경우, 계약서는 3억으로 작성해서 보증금보험 가입 조건을 맞추고, 나머지 3천은 별도로 주는 방식인 거지요. 간혹 집주인과 공인중개사가 다운계약서를 작성하자고 먼저 제시 하는 경우도 있는데 이렇게 작성한 계약서는 허위로 작성한 것이라서 보증보험회사에게 보증을 해 주지 않습니다. 나중에 밝혀지면 그야말로 내 돈 떼이는 상황이 올 수 있으니 절대 하지 마시기 바랍니다.
그리고 임대인과 임차인이 짜고서 업계약서를 작성하는 경우가 있는데 이 경우도 안 됩니다. 시세가 3억인데 5억짜리 계약서를 쓰고 일부러 사고를 터뜨리는 거예요. 그리고 보증보험회사로부터 5억을 받고 차액 2억에 대해서 나(임대인)와 너(임차인)가 반씩 나누자, 이렇게 사기를 치는 겁니다. 이런 경우도 절대 안 되니 주의하시기 바랍니다.
전세보증금은 정말 피같은 돈입니다. 청년들의 경우, 사회에 첫 출발하고 아껴서 모은 돈인데 피땀 흘려 모은 돈을 한순간에 날려버린다면 정말 삶이 막막할 것입니다. 그러므로 미리 부동산에 대한 공부도 하시고, 전세보증보험 지급거절 사례와 임차인 유의사항을 잘 준비하셔서 이런 일 당하지 않도록 미리 대비하시기 바랍니다.
