선순위 임차인의 대항력? 전입신고 없는 선순위 임차인도 대항력이 있을 수 있다!!

안녕하세요? 성공이입니다.

오늘은

선순위 임차인의 대항력과

전입신고 없는 선순위 임차인의 대항력에 대해 알아보겠습니다. 

임차인 입장과 경매나온 물건에 입찰하려는 사람의 입장에서 살펴보겠습니다. 

 

우선 쉬운 말로 설명하고,

맨 아래에 관계 법령을 올려드리겠습니다. 

[임차인 입장에서 챙겨야 하는 대항력]

A라는 사람이  땡땡아파트를 갖고 있습니다.

이 아파트의 매매 시세는 3억 정도라고 하지요.

A(집주인이자 임대인)는 B(임차인)에게

전세금 1억8천에 전세를 주었습니다.

 

이 때, 임차인 B는 자신의 전세보증금을 지키기 위해 반드시 해야 할 것이 있습니다.

바로 전입 신고와 확정일자를 받아야 하지요. 

B는 잔금을 치른 뒤, 바로 거주지 읍, 면, 동 사무소에 가서

전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. (인터넷으로 신고 가능)

(확정일자의 경우, 계약서 작성 후에는 언제든지 할 수 있습니다.

요즘엔 계약 후 30일 이내에 전월세 신고를 해야하므로

전월세 신고와 함께 확정일자를 받으면 됩니다.

또한 전세자금대출을 받으려면 은행에서 확정일자를 받아오라고 하므로

당연히 확정일자를 받아야하지요.)

 

이제 B는 대항력이 생겼습니다. 확정일자는 좀 나중 문제로 하고요.

우선 임차인의 대항력은

1. 전입신고 

2. 주택의 인도 (즉, 이사를 하고 점유해야 합니다.)

대항력이 있다는 말은 A의 땡땡 아파트가 경매 넘어가도

우선 순위로 전세 보증금을 잃어버리지 않을 수 있다는 뜻입니다.

물론, 선순위로 근저당권 등 다른 권리가 설정되어 있지 않다는 걸 전제로 합니다.

다시 말해서 집주인 A가 집을 담보로 은행에서 대출을 받거나

누군가에게 돈을 빌리지 않았다는 뜻입니다.

임대인 B가 다른 근저당권이나 압류, 가압류 등 보다 먼저 전입신고를 했을 경우에

대항력이 생겼다는 뜻입니다. 

 

세월이 흘러 당초 계약 기간인 2년이 흘렀습니다.

그동안 집주인 A의 사업이 잘 안 되어서 재정상태가 매우 나빠졌습니다.

땡땡아파트를 담보로  C에게 돈을 빌리고 근저당권을 설정해 주었어요.

A가 돈을 못 갚자, C는 땡땡아파트를 경매로 넘겨버렸습니다. 

마침 그 즈음, B는 먼 곳으로 발령이 나서

지금 살고 있는 집에서 나가야 하는 상황이 되어

A에게 전세보증금을 돌려달라고 했습니다.

 

다른 사람이 땡땡아파트로 전세로 들어오게 되면

A가 그 전세금을 받아서 나갈 수 있겠지만

경매 넘어간 집에, 누가 전세로 들어오겠습니까?

(경매 넘어가지 않았더라도,

선순위로 근저당권을 설정되어 있는 집에 전세로 들어올 사람은 없겠지요.)

 

여기서 B가 나중에 돈을 주겠다는 A의 말을 믿고 짐을 빼버리면 큰일납니다.

대항력은 그 집을 점유하고 있어야 유지가 되기 때문입니다.

이사를 해 버리면 대항력을 상실합니다. 

즉, 전세보증금을 떼일 수 있습니다.

 

직장때문에 이사는 가야하지만

대항력을 유지하기 위해서 이사를 가면 안 되는 난감한 상황이 생기게 되지요.

이럴 경우, B가 할 수 있는 것이 임차권 등기 명령입니다.

 

B가 임차권 등기 명령을 하고 이사를 가면,

B의 대항력은 계약일 기준으로 유지됩니다.

근저당 보다 선순위이므로

경매 넘어가도 전세보증금을 지킬 수 있습니다. 

 

 

[선순위 임차인이 있는 경우, 경매 입찰할 때]

우선 선순위 임차인이 대항력이 있는 경우엔

(즉, 말소기준권리보다 위에 전입신고가 되어 있는 임차인이 있는 경우)

낙찰자가 선순위 임차인의 전세보증금을 인수해야 하므로 조심해야 합니다.

입찰 들어가더라도 그 부분을 감안하고 들어가야 합니다.

 

그런데 B가 전입신고를 안 하고 살고 있었고,

A의 재정상태도 별 문제가 없었고, 계약기간이 다가왔고,

B가 직장때문에 이사를 가야겠다고 했습니다.

그런데 마침 그즈음, A의 재정상태가 나빠지기 시작했고

다른 사람의 전세가 들어오지 않아서

B는 임차권 등기 명령 신청을 했습니다.

B가 전입신고를 하지 않고 살고 있어도

임차권 등기를 해 준다고 하는군요.

이 경우, 대법원 판례를 보면 대항력의 기준일은 

계약일이 아니라 임차권 등기 명령 신청을 한 날이 된다고 합니다.

 

이 때, 두 가지 상황에 대해 살펴보겠습니다.

첫 번째, B가 임차권 등기를 하고,

두 번째, C가 근저당 설정 후, 경매가 진행되면

낙찰자가 B의 전세보증금을 인수해야 합니다.

 

그러나 

C가 근저당 설정을 하고

B가 임차권 등기를 하고, 경매가 진행되면

낙찰자는 B의 전세보증금을 인수 하지 않아도 됩니다.

왜냐하면 (전입신고를 안 했던) B의 임차권 등기 기준일은

근저당보다 후순위라서 말소가 됩니다.

 

경매 입찰 들어갈 때, 선순위 임차인에 대해 잘 알아보고 들어가야 할 것 같습니다. 

 

 

[대항력의 개념 및 요건]

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

주택의 인도

「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). “주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.